Rumah subsidi merupakan hunian yang pembelian atau pembangunannya memperoleh dukungan pemerintah agar lebih mudah dijangkau masyarakat berpenghasilan rendah. Salah satu skema yang paling dikenal adalah FLPP, singkatan dari Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan.

Melalui program ini, pemerintah menyediakan dukungan dana pembiayaan yang disalurkan melalui bank penyalur. Masyarakat yang memenuhi persyaratan dapat mengajukan KPR Sejahtera untuk membeli rumah umum tapak maupun satuan rumah susun umum.

Dengan demikian, subsidi tidak diberikan dalam bentuk rumah cuma-cuma. Pemerintah membantu meringankan pembiayaan, sedangkan penerima manfaat tetap berkewajiban membayar kredit sesuai perjanjian dengan bank.

Pada 2026, program FLPP berada di bawah pengelolaan BP Tapera. Ketentuan pembiayaannya diperbarui melalui Peraturan BP Tapera Nomor 1 Tahun 2026 yang berlaku sejak 4 September 2026. Peraturan tersebut menggantikan ketentuan sebelumnya mengenai pembiayaan rumah melalui FLPP.

Salah satu daya tarik utama rumah subsidi adalah suku bunga yang lebih rendah dan relatif terjangkau. Pemerintah menetapkan bunga KPR rumah tapak sebesar 5 persen per tahun. Ketentuan terbaru juga memungkinkan skema bunga tetap atau berjenjang sesuai kebijakan yang berlaku.

Keuntungan lainnya adalah jangka waktu kredit yang lebih panjang. Berdasarkan Keputusan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 1722/KPTS/M/2026, tenor pembiayaan rumah umum tapak dapat mencapai maksimal 40 tahun. Jangka waktu yang disepakati tetap bergantung pada kemampuan membayar calon pembeli dan persetujuan bank.

Penerima rumah subsidi juga memperoleh Subsidi Bantuan Uang Muka (SBUM). Berdasarkan keputusan menteri yang sama, besaran bantuannya adalah Rp4 juta untuk wilayah di luar Papua dan Rp10 juta untuk wilayah Papua.

Sejumlah bank juga menawarkan uang muka mulai 1 persen. Namun, calon pembeli perlu memeriksa ketentuan bank karena besaran uang muka dan biaya transaksi yang harus disiapkan dapat berbeda. Keuntungan tersebut tidak berarti seluruh proses pembelian bebas biaya.

Tidak semua orang dapat mengajukan KPR FLPP. Program ini secara khusus ditujukan kepada masyarakat yang memenuhi kriteria MBR dan persyaratan penerima manfaat.

Berdasarkan Peraturan BP Tapera Nomor 1 Tahun 2026, persyaratan pokoknya meliputi:

• Warga Negara Indonesia (WNI).
• Tercatat sebagai penduduk di satu daerah kabupaten atau kota.
• Belum pernah menerima subsidi atau bantuan pembiayaan perumahan dari pemerintah, baik untuk kepemilikan rumah maupun pembangunan rumah swadaya, kecuali terdapat ketentuan lain.
• Berstatus perseorangan yang belum menikah atau pasangan suami istri.
• Belum memiliki rumah.
• Memiliki penghasilan tetap maupun tidak tetap yang tidak melebihi batas penghasilan MBR.

Calon pembeli juga harus melalui pemeriksaan kelayakan kredit oleh bank penyalur. Artinya, meskipun seseorang memenuhi kriteria MBR, pengajuan KPR belum tentu disetujui apabila bank menilai kemampuan membayar cicilannya belum memadai.

Salah satu hal yang sering membuat calon pembeli bingung adalah batas maksimal penghasilan. Pemerintah membaginya berdasarkan zonasi wilayah dan status perkawinan.

Mengacu pada Permen PKP Nomor 5 Tahun 2025 beserta perubahannya, batas penghasilan bulanan paling tinggi untuk kategori umum adalah:

Zona 1: Jawa di luar Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi; Sumatera; Nusa Tenggara Timur; serta Nusa Tenggara Barat. Batasnya Rp8,5 juta bagi yang belum menikah dan Rp10 juta bagi yang sudah menikah.

Zona 2: Kalimantan, Sulawesi, Kepulauan Bangka Belitung, Kepulauan Riau, Maluku, Maluku Utara, dan Bali. Batasnya Rp9 juta bagi yang belum menikah dan Rp11 juta bagi yang sudah menikah.

Zona 3: Papua, Papua Barat, Papua Tengah, Papua Selatan, Papua Pegunungan, dan Papua Barat Daya. Batasnya Rp10,5 juta bagi yang belum menikah dan Rp12 juta bagi yang sudah menikah.

Zona 4: Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi. Batasnya Rp12 juta bagi yang belum menikah dan Rp14 juta bagi yang sudah menikah.

Terdapat pula pengaturan batas penghasilan untuk satu orang peserta Tapera. Besarannya mengikuti ketentuan zona masing-masing, yaitu Rp10 juta untuk Zona 1, Rp11 juta untuk Zona 2, Rp12 juta untuk Zona 3, dan Rp14 juta untuk Zona 4.

Perlu dipahami, angka tersebut merupakan batas penghasilan paling tinggi agar seseorang dapat masuk dalam kelompok sasaran program, bukan besaran gaji yang harus dimiliki. Pekerja dengan penghasilan tidak tetap juga dapat mengajukan selama memenuhi persyaratan dan mampu membuktikan penghasilannya.

Harga rumah subsidi memiliki batas maksimal yang ditetapkan pemerintah. Besarannya tidak sama di seluruh wilayah karena mempertimbangkan perbedaan kondisi daerah dan biaya pembangunan.

Berdasarkan Keputusan Menteri PKP Nomor 1722/KPTS/M/2026 tanggal 6 Agustus 2026, batas harga jual rumah umum tapak dibagi menjadi lima kelompok wilayah.

Untuk sebagian besar wilayah Sumatera dan Jawa di luar Jakarta serta kawasan Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi, harga jual maksimal ditetapkan sebesar Rp166 juta.

Untuk Kepulauan Riau di luar Kepulauan Anambas, Kepulauan Bangka Belitung, Kabupaten Kepulauan Mentawai, dan Sulawesi, batasnya Rp173 juta. Sementara itu, wilayah Kalimantan pada umumnya memiliki batas harga maksimal Rp182 juta.

Harga maksimal Rp185 juta berlaku untuk Jakarta, Bali, Nusa Tenggara Barat, Nusa Tenggara Timur, Maluku, Maluku Utara, Kepulauan Anambas, serta Kabupaten/Kota Tangerang, Bogor, Depok, dan Bekasi. Kabupaten Murung Raya dan Mahakam Ulu juga masuk dalam kelompok ini.

Adapun seluruh provinsi di Papua memiliki batas harga jual maksimal Rp240 juta.

Ketentuan tersebut merupakan batas harga rumah tapak yang memperoleh fasilitas pemerintah, bukan berarti semua rumah subsidi dijual tepat pada harga maksimal tersebut.

Pemerintah juga menetapkan kriteria fisik rumah tapak. Berdasarkan keputusan menteri tersebut, luas lahan efektif berada pada rentang 60 sampai 200 meter persegi, sedangkan luas lantai rumah minimal 21 meter persegi dan maksimal 36 meter persegi. Lebar muka kavling paling sedikit 5 meter.

Proses pengajuan dapat dimulai dengan mencari rumah yang masuk dalam program pemerintah. Calon pembeli dapat memeriksa daftar perumahan melalui SiKumbang BP Tapera, sistem informasi yang memuat data pengembang, lokasi perumahan, spesifikasi bangunan, hingga ketersediaan unit.

Setelah menemukan rumah yang sesuai, calon pembeli dapat menghubungi pengembang untuk memeriksa harga, lokasi, kondisi bangunan, dan ketersediaan unit. Jangan hanya mengandalkan foto atau brosur pemasaran. Sebaiknya kunjungi lokasi secara langsung untuk memeriksa akses jalan, saluran air, sumber air bersih, listrik, kondisi lingkungan, dan jarak ke tempat kerja.

Berikutnya, pilih bank yang menyalurkan program FLPP. Daftar bank mitra dapat diperiksa melalui halaman Bank Penyalur BP Tapera. Saat ini terdapat bank umum konvensional dan bank syariah yang bekerja sama dalam penyaluran program tersebut.

Calon pembeli kemudian mengajukan permohonan KPR kepada bank melalui sistem yang disediakan BP Tapera dengan melampirkan dokumen persyaratan. Bank akan memeriksa identitas, penghasilan, status kepemilikan rumah, kelengkapan administrasi, serta kemampuan calon debitur membayar cicilan.

Jika pengajuan disetujui dan persyaratan rumah terpenuhi, proses dilanjutkan ke akad kredit atau akad pembiayaan. Dalam ketentuan terbaru, rumah yang menjadi objek KPR harus dipastikan siap dihuni dan memenuhi persyaratan kelaikan fungsi bangunan.