Harga Rumah Makin Tak Terjangkau, Mengapa Terus Melonjak Dibanding Pendapatan?

Rumah Puluhan Juta pada 1980-an dan 1990-an

Pada 1982, rumah dengan luas tanah 120 meter persegi dan bangunan 68 meter persegi ditawarkan seharga sekitar Rp14,5 juta. Rumah dengan tanah 180 meter persegi dan bangunan 112 meter persegi dibanderol sekitar Rp28,8 juta.

Empat tahun kemudian, harga rumah di kawasan yang sama sudah meningkat. Pada 1986, rumah dengan tanah 90 meter persegi dan bangunan 81,5 meter persegi ditawarkan seharga Rp26 juta. Sementara itu, rumah dengan tanah 180 meter persegi dan bangunan 120 meter persegi mencapai sekitar Rp45,9 juta. Angka tersebut menunjukkan bahwa kenaikan harga rumah bukan fenomena yang baru muncul dalam beberapa tahun terakhir.

Bagaimana dengan gaji pekerja pada 1990-an? Salah satu indikator yang dapat digunakan adalah upah minimum provinsi (UMP), meskipun indikator ini bukan rata-rata gaji seluruh pekerja.

Kompilasi data UMP menunjukkan bahwa nilai median UMP provinsi pada 1997 sekitar Rp127.000 per bulan. Angka tersebut meningkat menjadi Rp170.000 pada 1999 dan Rp200.000 pada 2000. Artinya, rumah seharga Rp30 juta setara dengan sekitar 236 bulan atau hampir 20 tahun penghasilan sebesar median UMP 1997, jika seluruh gaji digunakan untuk membeli rumah.

Perhitungan tersebut hanya ilustrasi nominal, bukan gambaran pasti keterjangkauan rumah pada masa itu. Harga rumah yang digunakan berasal dari Bintaro pada 1980-an, sedangkan angka upah berasal dari 1997. Selain itu, orang tetap harus membayar makanan, transportasi, pendidikan, dan kebutuhan sehari-hari.

Dengan kata lain, harga rumah yang terlihat murah dalam rupiah belum tentu mudah dijangkau oleh pekerja yang mengandalkan satu penghasilan.

Tahun 2000-an: Gaji Naik, Harga Rumah Juga Bergerak

Memasuki 2000-an, kenaikan pendapatan berjalan bersamaan dengan perkembangan pasar properti. Data UMP menunjukkan bahwa median UMP provinsi naik dari sekitar Rp200.000 per bulan pada 2000 menjadi Rp832.500 pada 2009.

Sementara itu, data harga properti residensial Indonesia yang dihimpun Bank for International Settlements dan tersedia melalui Federal Reserve Bank of St. Louis mencatat indeks harga rumah sebesar 73,9 pada kuartal I 2002, dengan 2010 sebagai tahun dasar indeks 100. Pada kuartal IV 2009, indeks tersebut sudah mencapai sekitar 98,1.

Indeks ini menunjukkan kenaikan harga properti secara nasional dalam periode tersebut. Namun, angka indeks bukan harga rata-rata rumah dalam rupiah dan tidak dapat langsung dibandingkan dengan UMP untuk menyimpulkan bahwa rumah menjadi lebih atau kurang terjangkau. Indeks harga properti dan upah minimum mengukur hal yang berbeda.

Kajian Bank Dunia mengenai sektor perumahan Indonesia juga menemukan bahwa keterjangkauan rumah memburuk selama 2000-an jika dilihat dari pengeluaran perumahan serta perubahan harga rumah baru dibandingkan pendapatan. Dampaknya tidak sama bagi semua kelompok masyarakat, dan rumah tangga berpenghasilan rendah menghadapi keterbatasan yang lebih berat.

Salah satu persoalan yang disoroti kajian tersebut adalah akses terhadap perumahan formal dan pembiayaan. Sebagian masyarakat dapat membangun rumah secara bertahap, tetapi tidak semua rumah tangga memiliki akses yang memadai terhadap lahan, kredit, atau hunian formal yang terjangkau.

Harga Rumah Sekarang Naik, tetapi Gaji Tidak Sama di Semua Daerah

Pada 2026, median UMP provinsi tercatat sekitar Rp3,49 juta per bulan, menurut kompilasi data UMP. Angka ini sekitar 27,4 kali nilai median UMP 1997 dalam rupiah berjalan. Namun, kenaikan nominal tersebut tidak otomatis berarti kemampuan membeli rumah meningkat dengan besaran yang sama.

Sebagai pembanding yang lebih dekat dengan kondisi pekerja, Badan Pusat Statistik mencatat rata-rata upah buruh, karyawan, dan pegawai Indonesia pada Agustus 2025 sebesar Rp3,33 juta per bulan. Rata-rata di wilayah perkotaan mencapai Rp3,62 juta, sedangkan di perdesaan sekitar Rp2,58 juta. Perbedaan ini penting karena harga rumah juga sangat bergantung pada lokasi.

Data Bank Dunia untuk Indonesia juga menunjukkan bahwa harga properti terus meningkat sejak awal 2000-an. Dalam seri indeks harga rumah dengan tahun dasar 2010 sebesar 100, indeks naik dari sekitar 73,9 pada 2002 menjadi 168,1 pada kuartal I 2026. Artinya, menurut seri tersebut, tingkat indeks harga rumah nasional sudah sekitar 2,3 kali nilai pada awal 2002. Ini merupakan kenaikan indeks, bukan berarti semua rumah di Indonesia naik tepat 2,3 kali lipat.

Mengapa kenaikan harga rumah terasa lebih berat bagi banyak pekerja? Salah satu jawabannya adalah lokasi. Rumah di pusat kota atau dekat kawasan pekerjaan, sekolah, transportasi, dan fasilitas publik memiliki daya tarik yang lebih tinggi. Sementara itu, lahan di kawasan strategis terbatas. Ketika permintaan bertambah, harga tanah dan rumah di lokasi tersebut dapat meningkat lebih cepat daripada pendapatan sebagian calon pembeli.

Akibatnya, rumah yang secara nominal masih berada dalam kisaran ratusan juta rupiah belum tentu terjangkau bagi pekerja dengan pendapatan rata-rata, terlebih jika berada di wilayah dengan biaya hidup tinggi.

Mengapa Harga Rumah Sulit Kembali Murah?

Ada beberapa faktor yang membuat harga rumah sulit kembali ke tingkat nominal puluhan juta rupiah seperti yang tercatat dalam brosur lama.

Pertama, harga tanah di lokasi yang berkembang dipengaruhi oleh keterbatasan lahan dan pertumbuhan kota. Ketika kawasan menjadi pusat pekerjaan atau terhubung dengan infrastruktur baru, permintaan atas tanah dapat meningkat. Tanah yang dahulu berada di pinggiran bisa menjadi bagian dari kawasan perkotaan yang bernilai tinggi.

Kedua, biaya pembangunan ikut memengaruhi harga rumah. Material, upah pekerja konstruksi, pembiayaan proyek, perizinan, dan penyediaan infrastruktur menjadi bagian dari biaya pengembangan perumahan. Rumah baru yang dibangun sekarang juga tidak selalu setara dari segi spesifikasi, fasilitas, atau lokasi dengan rumah yang ditawarkan beberapa dekade lalu.

Ketiga, permintaan hunian terus berkembang seiring perubahan jumlah rumah tangga dan pola kehidupan masyarakat. Kebutuhan tempat tinggal tidak hanya datang dari pertumbuhan penduduk, tetapi juga dari pembentukan rumah tangga baru dan perpindahan penduduk ke kota untuk bekerja atau belajar.

Keempat, akses terhadap kredit turut menentukan kemampuan membeli rumah. Cicilan yang tampak terjangkau belum tentu mudah dibayar apabila uang muka tinggi, tenor panjang, atau penghasilan tidak stabil. Karena itu, persoalan keterjangkauan bukan hanya soal harga jual, melainkan juga kemampuan rumah tangga memperoleh pembiayaan dan membayar cicilan tanpa mengorbankan kebutuhan pokok.

Bisakah Rumah Kembali Murah?

Jawabannya bergantung pada apa yang dimaksud dengan murah. Jika yang dimaksud adalah harga nominal rumah kembali ke puluhan juta rupiah, terutama di kawasan perkotaan yang sudah berkembang, hal itu sulit terjadi tanpa perubahan besar pada nilai tanah, biaya pembangunan, dan kondisi ekonomi. Penurunan harga secara tajam juga tidak selalu menguntungkan, misalnya jika terjadi akibat krisis ekonomi atau kesulitan keuangan pemilik rumah.

Namun, jika murah berarti lebih terjangkau dibandingkan pendapatan, peluang perbaikannya lebih terbuka. Harga rumah tidak harus turun secara nominal agar kemampuan masyarakat membelinya membaik. Pendapatan yang tumbuh, harga rumah yang naik lebih lambat, tersedianya hunian di lokasi yang terhubung dengan transportasi, serta pembiayaan yang sesuai kemampuan dapat memperbaiki keterjangkauan.

Pemerintah dan pengembang juga dapat memperluas pilihan hunian melalui pembangunan rumah dengan harga sesuai kemampuan kelompok berpenghasilan rendah dan menengah, penyediaan transportasi umum yang memadai, serta perencanaan kota yang mengurangi ketergantungan pada kawasan pusat yang mahal. Skema subsidi dan kredit dapat membantu sebagian pembeli, tetapi hasilnya akan lebih baik jika diiringi pasokan hunian yang sesuai kebutuhan dan lokasi.